Το σκάσιμο της φούσκας των ακινήτων στη Νέα Ζηλανδία και τα μαθήματα για την αγορά
Η ιλιγγιώδης άνοδος, η αδιαφορία των κυβερνήσεων και η ελεύθερη πτώση που εγκλώβισε χιλιάδες αγοραστές σε αρνητικά ίδια κεφάλαια, αποτελώντας ηχηρή προειδοποίηση για την παγκόσμια αγορά.
Η ιστορία των αγορών είναι γεμάτη από κύκλους ευφορίας και απότομης προσγείωσης, όμως αυτό που συντελείται τα τελευταία χρόνια στη φούσκα των ακινήτων της Νέας Ζηλανδίας αποτελεί ένα κλασικό παράδειγμα προς αποφυγή. Για περισσότερο από μία δεκαετία, η αγορά ακινήτων της χώρας κάλπαζε με ρυθμούς που άφηναν πίσω τους ακόμη και τις πιο αισιόδοξες προβλέψεις, δημιουργώντας την ψευδαίσθηση ότι οι τιμές θα ακολουθούσαν μια αέναη, ανοδική πορεία. Ωστόσο, η πραγματικότητα αποδείχθηκε αμείλικτη. Το κραχ που βιώνει σήμερα η χώρα είναι το μεγαλύτερο και το πιο παρατεταμένο των τελευταίων πέντε δεκαετιών, αναγκάζοντας αναλυτές και αγοραστές να αναθεωρήσουν όλα όσα θεωρούσαν δεδομένα.
σχετικά άρθρα
Η ανάλυση της συγκεκριμένης περίπτωσης προσφέρει πολύτιμα συμπεράσματα. Δεν πρόκειται απλώς για μια τοπική διόρθωση τιμών, αλλά για την κατάρρευση ενός συστήματος που βασίστηκε στην ανεξέλεγκτη κερδοσκοπία, στον υπερβολικό δανεισμό και στην πολιτική απροθυμία να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα στη ρίζα του. Η Νέα Ζηλανδία αποτελεί τον καθρέφτη στον οποίο πολλές άλλες παγκόσμιες αγορές, με πρώτη αυτή της γειτονικής Αυστραλίας, αρνούνται να κοιτάξουν.
Αγοράζοντας ερείπια για εκατομμύρια δολάρια
Για να κατανοήσει κανείς το μέγεθος της παραφροσύνης που επικράτησε στην αγορά, αρκεί να εξετάσει τα παραδείγματα των συναλλαγών στο απόγειο της κρίσης. Στις αρχές του 2021, ένα ακίνητο τριών υπνοδωματίων σε προάστιο του Όκλαντ, το οποίο χαρακτηριζόταν από ξεφλουδισμένους τοίχους και καρφωμένα παράθυρα, πουλήθηκε έναντι 1,81 εκατομμυρίων δολαρίων Νέας Ζηλανδίας. Ο τοπικός Τύπος περιέγραψε το οίκημα με τον όρο “dunger” – μια αργκό έκφραση που χρησιμοποιείται για κάτι παλιό, κατεστραμμένο και οριακά λειτουργικό.
Η κατοικία αυτή δεν ήταν τίποτα περισσότερο από ένα ακατοίκητο παράπηγμα, το οποίο σε κανονικές συνθήκες θα προοριζόταν αποκλειστικά για κατεδάφιση. Παρόλα αυτά, μέσα στον πυρετό της κτηματομεσιτικής κερδοσκοπίας, η καταβολή σχεδόν δύο εκατομμυρίων δολαρίων για ένα τέτοιο οίκημα θεωρήθηκε “σοφή επένδυση”. Η πεποίθηση ότι το οικόπεδο ή η μελλοντική μεταπώληση θα απέφερε ακόμη μεγαλύτερα κέρδη, είχε τυφλώσει τους αγοραστές, καταργώντας κάθε έννοια ορθολογικής αξιολόγησης και λογικής αποτίμησης.
Το απόγειο της παράνοιας και οι μισθοί
Το αποκορύφωμα αυτής της στρεβλής πραγματικότητας καταγράφηκε στις αρχές του 2022. Σύμφωνα με τα στοιχεία των αναλυτών, η μέση τιμή μιας κατοικίας στο Όκλαντ άγγιξε τα 1,44 εκατομμύρια δολάρια. Το νούμερο αυτό αποκτά την πραγματική του, τρομακτική διάσταση όταν συγκριθεί με τα εισοδήματα των πολιτών: το κόστος ενός μέσου σπιτιού αντιστοιχούσε στο 35πλάσιο του μέσου ετήσιου εισοδήματος. Η αγορά είχε αποκοπεί πλήρως από την πραγματική οικονομία.
Η κατάσταση αυτή ενισχύθηκε από μια κουλτούρα πλειστηριασμών και επιθετικών προσφορών. Οι υποψήφιοι αγοραστές έμπαιναν σε έναν πόλεμο προσφορών, πληρώνοντας εκατοντάδες χιλιάδες δολάρια πάνω από την αντικειμενική ή εκτιμώμενη αξία των μεσιτών. Οι συμμετέχοντες στην αγορά συμπεριφέρονταν σαν να συμμετείχαν σε δημοπρασία έργων τέχνης και όχι στην αγορά ενός βασικού αγαθού όπως η στέγαση, ενισχύοντας έναν φαύλο κύκλο ανατιμήσεων που δεν στηριζόταν σε κανένα θεμελιώδες οικονομικό μέγεθος.
Πολιτική ατολμία και το αφήγημα της έλλειψης
Απέναντι σε αυτό το φαινόμενο, η στάση των διαδοχικών κυβερνήσεων υπήρξε τουλάχιστον προβληματική. Πολιτικοί ηγέτες, όπως ο πρώην πρωθυπουργός Τζον Κι, αρνήθηκαν πεισματικά να χρησιμοποιήσουν τη λέξη “φούσκα”. Αντίθετα, προώθησαν το αφήγημα της στεγαστικής κρίσης και της έλλειψης προσφοράς. Η επίσημη γραμμή ήταν ότι η χώρα χρειαζόταν απλώς περισσότερα σπίτια. Αυτή η ρητορική βόλευε πολιτικά, καθώς απέφευγε τις συγκρούσεις με τον τραπεζικό τομέα και τους ιδιοκτήτες ακινήτων που έβλεπαν τις περιουσίες τους να διογκώνονται λογιστικά.
Η αλήθεια, ωστόσο, βρισκόταν αλλού. Αυτό που συνέβαινε δεν ήταν απλώς μια ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης, αλλά ένα όργιο κερδοσκοπίας. Το φαινόμενο του “house flipping” – η γρήγορη αγοραπωλησία ακινήτων με ελάχιστες ή καθόλου βελτιώσεις με σκοπό το άμεσο κέρδος – είχε λάβει διαστάσεις επιδημίας. Η απροθυμία των αρχών να επιβάλουν αυστηρούς κανόνες, φορολογικά αντικίνητρα και περιορισμούς στον δανεισμό, επέτρεψε στο φαινόμενο να γιγαντωθεί μέχρι που η ίδια η αγορά δεν μπορούσε πλέον να το συντηρήσει.
Η απότομη προσγείωση και η συντριβή των τιμών
Κάθε φούσκα, όσο ανθεκτική κι αν φαίνεται, τελικά σκάει. Η αλλαγή του μακροοικονομικού κλίματος διεθνώς, με τη ραγδαία αύξηση των επιτοκίων ως απάντηση στις πληθωριστικές πιέσεις που πυροδότησε η παγκόσμια γεωπολιτική αστάθεια, έδωσε τη χαριστική βολή. Η Νέα Ζηλανδία ήταν από τις πρώτες χώρες που αύξησαν τα επιτόκια, κίνηση που “πάγωσε” άμεσα τη ζήτηση και αποκάλυψε το μέγεθος του προβλήματος.
Η πτώση ήταν ραγδαία και επιθετική. Σε εθνικό επίπεδο, οι τιμές έχουν υποχωρήσει κατά 16% από το απόγειό τους, ενώ σε ορισμένες αστικές περιοχές όπως το Ουέλινγκτον, η πτώση αγγίζει το 27%. Το στοιχείο που καθιστά το κραχ ακόμη πιο επώδυνο είναι ο πληθωρισμός. Αν υπολογιστεί η πραγματική αξία του χρήματος, οι κατοικίες έχουν χάσει περίπου το ένα τρίτο της αξίας τους. Πρόκειται για μια κολοσσιαία καταστροφή πλούτου που συντελέστηκε μέσα σε ελάχιστο χρονικό διάστημα, αφήνοντας την αγορά παράλυτη και τους επενδυτές σε κατάσταση σοκ.
Εγκλωβισμένοι αγοραστές σε αρνητικά ίδια κεφάλαια
Το μεγαλύτερο θύμα αυτής της κατάρρευσης είναι οι απλοί πολίτες, ιδιαίτερα οι νέοι αγοραστές που προσπάθησαν να αποκτήσουν την πρώτη τους κατοικία κοντά στην κορυφή της αγοράς. Πολλοί από αυτούς βρίσκονται σήμερα παγιδευμένοι σε αρνητικά ίδια κεφάλαια (negative equity), που σημαίνει ότι το υπόλοιπο του στεγαστικού τους δανείου υπερβαίνει κατά πολύ την τρέχουσα εμπορική αξία του ακινήτου τους. Οι δόσεις έχουν εκτοξευθεί λόγω της ανόδου των επιτοκίων, ενώ η αξία του περιουσιακού τους στοιχείου έχει κατακρημνιστεί.
Οι κοινωνικές επιπτώσεις είναι ήδη ορατές και σε ορισμένες περιπτώσεις ακραίες. Τα τοπικά μέσα ενημέρωσης καταγράφουν περιπτώσεις οικογενειών που αναγκάστηκαν να πουλήσουν τα σπίτια τους με τεράστια ζημιά, προκειμένου να γλιτώσουν από τον βραχνά των τραπεζών. Άλλοι στρέφονται σε ανορθόδοξες λύσεις, αγοράζοντας παλιά λεωφορεία για να τα μετατρέψουν σε μόνιμες κατοικίες ή κατασκευάζοντας μικροσκοπικά σπίτια (tiny houses) για να επιβιώσουν. Το αμερικανικό όνειρο της ιδιοκατοίκησης, στην εκδοχή του Ειρηνικού, μετατράπηκε γρήγορα σε εφιάλτη.
Η ιστορική διάσταση της σημερινής κρίσης
Τα δεδομένα που παρουσιάζουν οι αναλυτές και οι εταιρείες μελετών αποδεικνύουν ότι δεν βρισκόμαστε μπροστά σε μια συνηθισμένη οικονομική διόρθωση. Εξετάζοντας ιστορικά αρχεία 75 ετών, η τρέχουσα οικονομική κρίση στην αγορά ακινήτων της Νέας Ζηλανδίας αναδεικνύεται ως η μεγαλύτερη και η πιο μακροχρόνια των τελευταίων 46 ετών. Για να βρει κανείς κάτι αντίστοιχο, πρέπει να ανατρέξει στην περίοδο 1974-1980, όταν οι τιμές των κατοικιών είχαν καταγράψει πτώση της τάξης του 38% σε πραγματικούς όρους.
Ακόμη και η παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση του 2008 μοιάζει μικρή μπροστά σε αυτό που συμβαίνει σήμερα στη χώρα. Το πρόβλημα επιτείνεται από το γεγονός ότι, παρά την αύξηση του όγκου των συναλλαγών τον τελευταίο χρόνο, υπάρχει ένα τεράστιο συσσωρευμένο απόθεμα απούλητων κατοικιών. Χιλιάδες ιδιοκτήτες επιθυμούν διακαώς να ρευστοποιήσουν τις περιουσίες τους αλλά αδυνατούν να βρουν αγοραστές, παρατείνοντας την αγωνία και καθιστώντας εξαιρετικά δύσκολη την πρόβλεψη για το πότε η αγορά θα πιάσει οριστικά πάτο.
Η σύγκριση με την Αυστραλία και το ντόμινο
Τα βλέμματα των διεθνών αναλυτών είναι στραμμένα και στην άλλη πλευρά της θάλασσας της Τασμανίας. Η Αυστραλία, η οποία μοιράζεται πολλά κοινά οικονομικά χαρακτηριστικά με τη Νέα Ζηλανδία, έχει μέχρι στιγμής καταφέρει να αποφύγει την ολική κατάρρευση, χάρη σε μια σειρά από κρατικές παρεμβάσεις και επιδοτήσεις που κράτησαν τη ζήτηση τεχνητά υψηλή κατά τη διάρκεια προηγούμενων κρίσεων. Ωστόσο, το ερώτημα δεν είναι αν, αλλά πότε θα έρθει η ώρα της διόρθωσης.
Η αγορά κατοικίας στην Αυστραλία εμφανίζει τα ίδια ακριβώς συμπτώματα: εξωφρενικές αποτιμήσεις, αδυναμία των νέων να εισέλθουν στην αγορά και έντονη κερδοσκοπία. Το μάθημα από τη Νέα Ζηλανδία είναι ξεκάθαρο: η πεποίθηση ότι “τα ακίνητα μόνο ανεβαίνουν” αποτελεί έναν επικίνδυνο μύθο. Όταν το κόστος στέγασης αποσυνδέεται τόσο βίαια από τα πραγματικά εισοδήματα και η ανάπτυξη βασίζεται αποκλειστικά στον φθηνό δανεισμό, η πτώση είναι αναπόφευκτη και οι συνέπειες για το σύνολο της εθνικής οικονομίας είναι ολέθριες.
Τα μαθήματα για τη διεθνή αγορά ακινήτων
Η περίπτωση της Νέας Ζηλανδίας προσφέρει πολύτιμα διδάγματα για κάθε αγορά ακινήτων, συμπεριλαμβανομένης και της ευρωπαϊκής. Πρώτον, η ποιότητα και η πραγματική αξία του ακινήτου έχουν σημασία. Όταν τυπικά, υποβαθμισμένα σπίτια πωλούνται σε τιμές πολυτελών επαύλεων απλώς και μόνο λόγω της τοποθεσίας ή της προσδοκίας κέρδους, τα θεμέλια της αγοράς είναι σαθρά. Δεύτερον, η ψυχολογία της μάζας και η μιντιακή υπερβολή μπορούν να συντηρήσουν μια στρεβλή πραγματικότητα για πολλά χρόνια, αλλά ποτέ για πάντα.
Τρίτον και κυριότερο, οι κυβερνήσεις φέρουν τεράστια ευθύνη. Η πολιτική δειλία και η άρνηση λήψης δυσάρεστων μέτρων, όπως η επιβολή αυστηρότερων κριτηρίων δανειοδότησης ή η φορολόγηση του βραχυπρόθεσμου κέρδους από αγοραπωλησίες (flipping), απλώς μεταθέτουν το πρόβλημα στο μέλλον, πολλαπλασιάζοντας το τελικό κόστος για την κοινωνία. Το κραχ στη Νέα Ζηλανδία μας υπενθυμίζει με τον πιο σκληρό τρόπο ότι οι νόμοι της οικονομίας δεν μπορούν να αγνοούνται επ’ άπειρον. Όταν η φούσκα σκάσει, ο λογαριασμός επιστρέφεται πάντα στους πολίτες, αφήνοντας πίσω του οικονομικά συντρίμμια και χαμένες γενιές αγοραστών.
