Το Υπουργείο Δικαιοσύνης αναθεωρεί δικαιώματα σε ακίνητα
Το Υπουργείο Δικαιοσύνης αναθεωρεί δικαιώματα σε ακίνητα
Το Υπουργείο Δικαιοσύνης έχει αναλάβει νομοθετική πρωτοβουλία για την αναμόρφωση ζητημάτων που αφορούν εργασίες σε ακίνητα. Στα προς αναθεώρηση θέματα περιλαμβάνονται η κατάτμηση και συνένωση διαμερισμάτων, η ενεργειακή αναβάθμιση, οι εργασίες σε κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη, η αξιοποίηση κοινών οικοπέδων, καθώς και το δικαίωμα υψούν.
σχετικά άρθρα
Ωστόσο, καθίσταται σαφές ότι η προωθούμενη νομοθετική απλοποίηση δεν συνεπάγεται την άρση του τεχνικού και πολεοδομικού ελέγχου. Κάθε μεταβολή σε πολυκατοικία απαιτεί ταυτόχρονη εξέταση από ιδιοκτησιακή, τεχνική και πολεοδομική άποψη. Οι νέες ρυθμίσεις δεν πρέπει να εκληφθούν ως απόλυτη ελευθερία δράσης του ιδιοκτήτη εντός του διαμερίσματός του, αλλά ως μία προσπάθεια επίλυσης χρόνιων προβλημάτων με συγκεκριμένους κανόνες, τεχνική τεκμηρίωση και σεβασμό στα δικαιώματα όλων των συνιδιοκτητών.
Διευκρινίζεται ότι οι πρόσφατες ανακοινώσεις σκιαγραφούν την κατεύθυνση των επικείμενων αλλαγών, αλλά δεν συνιστούν ακόμη εφαρμοστέο δίκαιο. Το σημερινό νομικό καθεστώς παραμένει σε ισχύ μέχρι την ψήφιση του νέου νόμου. Η τοπογράφος-πολεοδόμος-μηχανικός Γραμματή Μπακλατσή παρέχει αναλυτικές πληροφορίες για το νέο πλαίσιο που αναμένεται να διαμορφωθεί στα ακίνητα, αποσαφηνίζοντας τι ισχύει σήμερα και τι προβλέπεται για το μέλλον.
Στόχοι του νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας
Ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας αποσκοπεί στη συγκέντρωση των διάσπαρτων διατάξεων και την παροχή σύγχρονων λύσεων σε προβλήματα που αναστέλλουν την αξιοποίηση ακινήτων. Η κατεύθυνση είναι η δημιουργία ενός πιο ευέλικτου πλαισίου, ώστε να διευκολύνονται τα τεχνικά έργα, οι ενεργειακές αναβαθμίσεις, οι μεταβιβάσεις και οι τροποποιήσεις στη διαμόρφωση των ιδιοκτησιών.
Η σημασία του τεχνικού και πολεοδομικού ελέγχου
Οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες οφείλουν να γνωρίζουν ότι ο υπό διαμόρφωση σχεδιασμός δεν καταργεί τον τεχνικό και πολεοδομικό έλεγχο. Αντιθέτως, όσο πιο σύνθετες καθίστανται οι δυνατότητες αξιοποίησης, τόσο πιο αναγκαίος καθίσταται ο ρόλος του μηχανικού.
Δυνατότητα κατάτμησης διαμερισμάτων
Μία από τις βασικές αλλαγές που προωθούνται είναι η δυνατότητα κατάτμησης διαμερισμάτων, ακόμη και όταν ο υφιστάμενος κανονισμός της πολυκατοικίας το απαγορεύει. Η ρύθμιση αυτή συνδέεται με την ανάγκη αξιοποίησης μεγάλων οροφοδιαμερισμάτων και αύξησης της διαθέσιμης κατοικίας, κυρίως στα αστικά κέντρα.
Προϋποθέσεις και απαιτήσεις για την κατάτμηση
Η διαδικασία κατάτμησης δεν είναι απλή υπόθεση. Δεν αρκεί ο εσωτερικός διαχωρισμός ενός διαμερίσματος. Απαιτείται έλεγχος για τη δημιουργία δύο λειτουργικά αυτοτελών κατοικιών, την ύπαρξη ανεξάρτητων παροχών, την εξασφάλιση φωτισμού και αερισμού, την απουσία αρνητικών επιπτώσεων σε εγκαταστάσεις (αποχέτευση, ηλεκτρομηχανολογικά δίκτυα, θέρμανση κ.λπ.), την ανάγκη έκδοσης άδειας και την τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Αποτύπωση αλλαγών σε Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και Κτηματολόγιο
Κάθε μεταβολή θα πρέπει να αποτυπώνεται ορθά στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και στο Κτηματολόγιο, προς αποφυγή προβλημάτων σε μελλοντική μεταβίβαση.
Διευκόλυνση ενεργειακής αναβάθμισης
Ένα σημαντικό πρόβλημα σήμερα είναι η αδυναμία πολλών πολυκατοικιών να προχωρήσουν σε εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης λόγω της μη συγκέντρωσης των απαιτούμενων πλειοψηφιών ή των αντιρρήσεων από συνιδιοκτήτες. Το νέο πλαίσιο αναμένεται να διευκολύνει τη λήψη αποφάσεων για εργασίες όπως η θερμομόνωση, η αντικατάσταση συστημάτων θέρμανσης, η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, αντλιών θερμότητας ή άλλων σύγχρονων συστημάτων εξοικονόμησης ενέργειας. Ωστόσο, και σε αυτή την περίπτωση, είναι απαραίτητη η τεχνική τεκμηρίωση, καθώς η θερμομόνωση επηρεάζει τις όψεις, τα φωτοβολταϊκά καταλαμβάνουν κοινόχρηστο χώρο στο δώμα, οι αντλίες θερμότητας έχουν ειδικές απαιτήσεις σε βάρος, θόρυβο και εγκαταστάσεις, και κάθε επέμβαση πρέπει να είναι σύμφωνη με την πολεοδομική νομοθεσία.
Περιορισμοί στις εργασίες εντός διαμερίσματος
Η ελευθερία δράσης εντός του διαμερίσματος δεν είναι απόλυτη. Περιορίζεται όταν η εργασία επηρεάζει κοινόχρηστα ή κοινόκτητα τμήματα, την όψη, τον φέροντα οργανισμό, τις εγκαταστάσεις ή τα δικαιώματα των άλλων ιδιοκτητών. Για παράδειγμα, ενώ η βαφή ενός εσωτερικού τοίχου είναι ελεύθερη, η κατεδάφιση τοίχου, η αλλαγή κουφωμάτων, το κλείσιμο μπαλκονιού, η διέλευση σωληνώσεων από κοινόχρηστο χώρο ή η τοποθέτηση μόνιμης κατασκευής στην ταράτσα απαιτούν προηγούμενο τεχνικό έλεγχο και, αναλόγως της περίπτωσης, πολεοδομική άδεια, συναίνεση ή έλεγχο του Κανονισμού.
Ορισμός της οριζόντιας ιδιοκτησίας
Ως οριζόντια ιδιοκτησία ορίζεται το δικαίωμα ενός ιδιοκτήτη σε ένα αυτοτελές τμήμα οικοδομής (π.χ. διαμέρισμα, κατάστημα, γραφείο, αποθήκη, θέση στάθμευσης), συνοδευόμενο από ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο και στα κοινά μέρη του κτιρίου. Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης δεν κατέχει μόνο το διαμέρισμά του, αλλά συμμετέχει και στο οικόπεδο, στον φέροντα οργανισμό, στο κλιμακοστάσιο, στην ταράτσα, στην όψη, στον ακάλυπτο χώρο και στις κοινές εγκαταστάσεις. Συνεπώς, δεν μπορεί να ενεργεί σαν να του ανήκει ολόκληρο το κτίριο.
Προϋποθέσεις συνένωσης διαμερισμάτων
Η συνένωση διαμερισμάτων, είτε πρόκειται για γειτονικά στον ίδιο όροφο είτε για ιδιοκτησίες σε διαφορετικά επίπεδα, αποτελεί επίσης ένα θέμα που απασχολεί πολλούς ιδιοκτήτες. Απαιτείται προσοχή. Σε περίπτωση ανοίγματος τοίχου, πρέπει να ελεγχθεί αν είναι φέρων ή μη φέρων. Αν αλλάζουν εγκαταστάσεις, χρήσεις ή προσβάσεις, πρέπει να διαπιστωθεί αν απαιτείται άδεια. Εάν δύο αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες μετατρέπονται σε μία, ενδέχεται να απαιτείται και συμβολαιογραφική τροποποίηση της σύστασης. Συνεπώς, η συνένωση δεν είναι μόνο τεχνική εργασία, αλλά και ιδιοκτησιακή μεταβολή.
Αξιοποίηση κοινών οικοπέδων και δικαιώματος υψούν
Η αξιοποίηση κοινών οικοπέδων και του δικαιώματος υψούν αποτελεί ένα από τα σημαντικότερα τεχνικά ζητήματα της νέας νομοθετικής πρωτοβουλίας. Σε πολλές παλιές οικοδομές υφίστανται κοινά οικόπεδα, αδιάθετα ποσοστά, υπόλοιπο συντελεστή δόμησης ή δικαίωμα υψούν (δικαίωμα προσθήκης ορόφου ή ορόφων πάνω από υφιστάμενο κτίριο). Πρακτικά, πολλά τέτοια δικαιώματα παραμένουν αναξιοποίητα, είτε λόγω παλαιών και ασαφών τίτλων, είτε λόγω έλλειψης συμφωνίας μεταξύ συνιδιοκτητών, είτε λόγω μη διενέργειας του απαραίτητου τεχνικού ελέγχου. Η ύπαρξης δικαιώματος υψούν σε ένα συμβόλαιο δεν συνεπάγεται αυτομάτως τη δυνατότητα οικοδόμησης νέου ορόφου. Πρέπει να ελεγχθεί αν υπάρχει υπόλοιπο συντελεστή δόμησης, αν το επιτρέπει το ισχύον πολεοδομικό καθεστώς, αν επαρκεί το ύψος, αν το κτίριο μπορεί στατικά να δεχθεί προσθήκη και αν υφίστανται αυθαίρετες κατασκευές που επηρεάζουν την έκδοση άδειας.
Προϋποθέσεις αξιοποίησης κοινών οικοπέδων
Αντίστοιχοι έλεγχοι απαιτούνται και για την αξιοποίηση κοινών οικοπέδων. Χρειάζεται έλεγχος τίτλων, τοπογραφικό, Κτηματολόγιο, όροι δόμησης, αρτιότητα, οικοδομησιμότητα, υφιστάμενα κτίσματα και τυχόν περιορισμοί από ειδικά καθεστώτα προστασίας.
Καθεστώς κοινόχρηστων και κοινόκτητων μερών
Τα κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη, όπως η ταράτσα, η στέγη, ο ακάλυπτος, η πιλοτή, το κλιμακοστάσιο, οι διάδρομοι, οι όψεις και ο φέρων οργανισμός, δεν μπορούν να τροποποιηθούν αυθαίρετα από έναν ιδιοκτήτη. Ακόμη και σε περίπτωση αποκλειστικής χρήσης, π.χ. σε τμήμα ταράτσας ή ακάλυπτου, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να χτίσει, να κλείσει ή να εγκαταστήσει μόνιμες κατασκευές χωρίς έλεγχο. Η αποκλειστική χρήση δεν ταυτίζεται με την κυριότητα και δεν καταργεί την πολεοδομική νομοθεσία.
Απαραίτητα έγγραφα πριν από εργασίες σε ακίνητο
Πριν από την έναρξη οποιασδήποτε εργασίας, κατάτμησης, συνένωσης, προσθήκης ή αξιοποίησης δικαιώματος, ο ιδιοκτήτης πρέπει να συγκεντρώσει τον τίτλο του, τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, τον Κανονισμό της πολυκατοικίας, τον πίνακα χιλιοστών, τα σχέδια της οικοδομικής άδειας, τυχόν τακτοποιήσεις αυθαιρέτων, την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και τα στοιχεία του Κτηματολογίου. Μόνο με αυτά τα στοιχεία ο μηχανικός μπορεί να παράσχει ασφαλή απάντηση σχετικά με το τι επιτρέπεται και με ποια διαδικασία.
