Η κυβέρνηση λαμβάνει μέτρα για στέγαση, η αγορά έχει άλλη πορεία
Η κυβέρνηση λαμβάνει μέτρα για στέγαση, η αγορά έχει άλλη πορεία
Η στεγαστική πολιτική έχει αναδειχθεί σε έναν από τους πλέον κρίσιμους πολιτικούς και κοινωνικούς φακέλους της χώρας κατά τα τελευταία δύο χρόνια. Η κυβέρνηση έχει παρουσιάσει μια σειρά παρεμβάσεων, οι οποίες εκτείνονται από προγράμματα όπως το «Σπίτι μου» έως επιδοτήσεις ανακαινίσεων, φορολογικές ρυθμίσεις και την επιστροφή ενοικίου. Παρόλα αυτά, η αγορά ακινήτων συνεχίζει να κινείται με ρυθμούς που δυσχεραίνουν την προσαρμογή των εισοδημάτων των νοικοκυριών.
σχετικά άρθρα
Τα διαθέσιμα στοιχεία σκιαγραφούν μία εικόνα που αποκλίνει από εκείνη που αποτυπώνεται στις κυβερνητικές ανακοινώσεις. Η Ελλάδα διατηρεί τη θέση της ως η χώρα με τη μεγαλύτερη στεγαστική επιβάρυνση στην Ευρωπαϊκή Ένωση, με το κόστος στέγασης να απορροφά για χιλιάδες νοικοκυριά περισσότερο από το ήμισυ του διαθέσιμου εισοδήματός τους. Εντός αυτού του πλαισίου, τα δεδομένα του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ» προσφέρουν μια σαφή ανάλυση της ελληνικής στεγαστικής πραγματικότητας.
Τα στοιχεία που αποκαλύπτουν την πραγματική αγορά
Σύμφωνα με τα επίσημα δεδομένα της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας, έχουν εγκριθεί μέχρι σήμερα 15.193 δάνεια, συνολικού ύψους 1,83 δισ. ευρώ. Η μέση εμπορική αξία της κατοικίας που αποκτάται μέσω του προγράμματος ανέρχεται στις 152.000 ευρώ, η μέση επιφάνεια στα 88 τετραγωνικά μέτρα και το μέσο έτος κατασκευής είναι το 1982.
Τα στοιχεία καταδεικνύουν ότι ο μέσος δικαιούχος δεν αγοράζει νεόδμητο διαμέρισμα ούτε αποκτά ένα ενεργειακά αναβαθμισμένο ακίνητο. Αντιθέτως, αποκτά μια κατοικία ηλικίας περίπου 44 ετών, καταβάλλοντας κατά μέσο όρο 1.727 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Η εικόνα αυτή αναδεικνύει την εξέλιξη της αξίας του παλαιού στεγαστικού αποθέματος της χώρας. Ακίνητα που έως πρόσφατα θεωρούνταν χαμηλής εμπορικής αξίας, έχουν μετατραπεί σε περιουσιακά στοιχεία των οποίων οι τιμές πώλησης προσεγγίζουν ή και υπερβαίνουν τα επίπεδα πολλών ευρωπαϊκών πόλεων.
Η αγορά δεν απορροφά μόνο την αυξημένη ζήτηση που δημιούργησε το πρόγραμμα, αλλά πλέον και την προσδοκία ότι η κρατική στήριξη θα διατηρήσει τις τιμές σε υψηλά επίπεδα.
Η δόση είναι μόνο η αρχή της ιστορίας
Στη δημόσια συζήτηση κυριαρχεί συνήθως η μηνιαία δόση του στεγαστικού δανείου. Ωστόσο, με βάση τα στοιχεία των εγκρίσεων, το μέσο δάνειο διαμορφώνεται περίπου στις 120.453 ευρώ. Για διάρκεια αποπληρωμής 30 ετών, η μηνιαία δόση υπολογίζεται κοντά στα 445 ευρώ, ενώ για διάρκεια 20 ετών προσεγγίζει τα 609 ευρώ.
Το πραγματικό κόστος μιας κατοικίας είναι ωστόσο σημαντικά μεγαλύτερο. Ένα διαμέρισμα κατασκευής του 1982 συνεπάγεται υψηλότερες ενεργειακές ανάγκες, αυξημένες δαπάνες συντήρησης, κοινόχρηστα, ασφάλιση, δημοτικά τέλη, νερό, ΕΝΦΙΑ και συχνά διαδοχικές εργασίες ανακαίνισης. Όταν προστεθούν όλα αυτά τα στοιχεία, το συνολικό μηνιαίο κόστος στέγασης μπορεί να κυμαίνεται από περίπου 750 ευρώ έως και πάνω από 1.000 ευρώ μηνιαίως.
Για ένα νοικοκυριό με καθαρό εισόδημα 1.300 ή 1.400 ευρώ, αυτά τα ποσοστά μεταφράζονται σε στεγαστική επιβάρυνση που μπορεί να ξεπερνά το 50%, το 60% ή ακόμη και το 70% του διαθέσιμου εισοδήματος. Η Eurostat θεωρεί ότι υπάρχει στεγαστική υπερεπιβάρυνση όταν το κόστος στέγασης υπερβαίνει το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος. Στην ελληνική περίπτωση, το όριο αυτό φαίνεται να έχει πάψει εδώ και καιρό να λειτουργεί ως σημείο αναφοράς.
Η επιβάρυνση δεν σταματά εκεί, καθώς το πρόγραμμα δεν καλύπτει το σύνολο της αξίας του ακινήτου. Ο αγοραστής καλείται να συμμετάσχει με ίδιους πόρους στο τίμημα της αγοράς και να καλύψει επιπλέον έξοδα μεταβίβασης, συμβολαιογραφικά κόστη, φόρους και πιθανές εργασίες ανακαίνισης. Με μέση εμπορική αξία κατοικίας 152.000 ευρώ και μέσο εγκεκριμένο δάνειο περίπου 120.000 ευρώ, προκύπτει μια διαφορά άνω των 30.000 ευρώ που πρέπει να καλυφθεί από το ίδιο το νοικοκυριό.
Για ένα ζευγάρι με ετήσιο εισόδημα κοντά στις 21.000 ευρώ –το οποίο αντιστοιχεί στο μέσο εισόδημα των δικαιούχων– η συγκέντρωση ενός τέτοιου ποσού συνιστά μια ιδιαίτερα απαιτητική διαδικασία. Η αγορά κατοικίας δεν προϋποθέτει μόνο πρόσβαση σε τραπεζική χρηματοδότηση, αλλά και σημαντική αποταμίευση σε μια χώρα όπου τα στοιχεία της Eurostat δείχνουν ότι τα νοικοκυριά καταγράφουν από τα χαμηλότερα ποσοστά αποταμίευσης στην Ευρώπη.
Η χώρα των ακριβών ενοικίων
Την ίδια στιγμή που χιλιάδες πολίτες προσπαθούν να αποκτήσουν κατοικία, η αγορά ενοικίων συνεχίζει να ασκεί τεράστια πίεση στα εισοδήματα. Τα τελευταία στοιχεία της Eurostat καταδεικνύουν ότι η Ελλάδα καταγράφει το υψηλότερο ποσοστό στεγαστικής επιβάρυνσης στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Για ένα μεγάλο μέρος των ενοικιαστών, το κόστος στέγασης απορροφά πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος, ενώ στις μεγάλες πόλεις τα ποσοστά είναι ακόμη υψηλότερα.
Σε σύγκριση με τον μέσο όρο του 2025, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 5% το α’ τρίμηνο φέτος, ενώ μεγαλύτερη αύξηση σημειώθηκε μόνο στην Κροατία (21,9%) και τη Βουλγαρία (6,4%). Η εικόνα γίνεται πιο έντονη αν συγκριθεί με την πορεία των μισθών. Τα ενοίκια αυξάνονται με ρυθμούς που σε πολλές περιπτώσεις ξεπερνούν κατά πολύ την αύξηση των αποδοχών. Στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη η άνοδος των ζητούμενων μισθωμάτων έχει μετατρέψει τη στέγαση σε βασικό παράγοντα οικονομικής ασφυξίας για εργαζόμενους, νέους και οικογένειες.
Η δύσκολη εξίσωση της επόμενης ημέρας
Το βασικό πολιτικό ερώτημα που τίθεται προς απάντηση από την κυβέρνηση είναι κατά πόσο η συνολική στεγαστική πολιτική έχει επιτύχει να μεταβάλει την εικόνα της αγοράς. Μετά από διαδοχικές παρεμβάσεις, προγράμματα επιδότησης, χαμηλότοκα δάνεια, φορολογικά κίνητρα και εξαγγελίες για νέες δράσεις, η Ελλάδα εξακολουθεί να βρίσκεται στην κορυφή της ευρωπαϊκής κατάταξης ως προς τη στεγαστική επιβάρυνση των νοικοκυριών.
Οι τιμές των ακινήτων παραμένουν υψηλές, τα ενοίκια συνεχίζουν να αυξάνονται, η προσφορά κατοικιών παραμένει περιορισμένη και το παλαιό στεγαστικό απόθεμα εξακολουθεί να αποτελεί τον βασικό χώρο αναζήτησης κατοικίας για τους περισσότερους νέους αγοραστές. Η συζήτηση που αναμένεται ενόψει της ΔΕΘ προχώρησε στην ανακοίνωση της απόκτησης της Γιοχάνα Εγουόντο, ενισχύοντας την ομάδα μπάσκετ Γυναικών του συλλόγουείναι αν θα υπάρξουν παρεμβάσεις προκειμένου να αντιμετωπιστεί η στεγαστική κρίση, δεδομένου ότι το κόστος της κατοικίας αυξάνεται ταχύτερα από τα εισοδήματα των πολιτών.
