Ελληνική αγορά πολυτελών ακινήτων: Δύο ταχύτητες και ξένα κεφάλαια
Η ελληνική αγορά ακινήτων παρουσιάζει συνεχιζόμενη ισχυρή δυναμική, ωστόσο διαμορφώνονται πλέον δύο διακριτές αγορές.
Ελληνική αγορά πολυτελών ακινήτων: Δύο ταχύτητες και ξένα κεφάλαια
Η μία αφορά την ευρύτερη αγορά κατοικίας, επηρεαζόμενη από το κόστος χρηματοδότησης, τα εισοδήματα των νοικοκυριών και τη διαθεσιμότητα νέων ακινήτων. Η δεύτερη είναι η αγορά των πολυτελών ακινήτων, ιδίως αυτών αξίας άνω του 1 εκατ. ευρώ, η οποία ακολουθεί σε μεγάλο βαθμό ανεξάρτητη πορεία.
σχετικά άρθρα
Όπως επισημαίνει η Κορίνα Σαΐα, διευθύνουσα σύμβουλος της Premier Realty, το premium real estate στην Ελλάδα έχει αναδειχθεί σε ξεχωριστή επενδυτική κατηγορία. Αυτή απευθύνεται κυρίως σε αγοραστές υψηλής οικονομικής επιφάνειας από το εξωτερικό, θεσμικούς επενδυτές και ιδιώτες που αναζητούν ασφαλείς τοποθετήσεις κεφαλαίων σε διεθνώς ανταγωνιστικές αγορές. Αυτή η εικόνα επιβεβαιώνεται, κατά την ίδια, από στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, τα οποία υποδεικνύουν ότι η ανοδική πορεία της αγοράς ακινήτων συνεχίζεται. Η ζήτηση παραμένει ισχυρή, ενώ η προσφορά εξακολουθεί να υπολείπεται των πραγματικών αναγκών της αγοράς.
Ένα βασικό χαρακτηριστικό της αγοράς πολυτελών ακινήτων είναι η περιορισμένη εξάρτησή της από τη στεγαστική πίστη. Οι περισσότερες συναλλαγές στην κατηγορία των ακινήτων άνω του 1 εκατ. ευρώ πραγματοποιούνται με ίδια κεφάλαια. Αυτό καθιστά την αγορά λιγότερο ευάλωτη στις μεταβολές των επιτοκίων και στις συνθήκες χρηματοδότησης. Η παρατήρηση αυτή, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της Premier Realty, συνδέεται και με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Αυτά αναφέρουν ότι, παρότι οι εκταμιεύσεις νέων στεγαστικών δανείων αυξήθηκαν σημαντικά το 2025, φθάνοντας τα 2 δισ. ευρώ από 1,3 δισ. ευρώ το 2024, εξακολουθούν να παραμένουν χαμηλές σε σχέση με το συνολικό μέγεθος της αγοράς ακινήτων. Για την Premier Realty, αυτό καταδεικνύει ότι μεγάλο μέρος των συναλλαγών υψηλής αξίας πραγματοποιείται εκτός τραπεζικού δανεισμού, μέσω επενδυτών με άμεση ρευστότητα που αναζητούν ασφαλή τοποθέτηση κεφαλαίων.
Η συνεχής εισροή ξένων κεφαλαίων αποτελεί καθοριστικό παράγοντα για τη διατήρηση της ισχυρής ζήτησης στην premium αγορά. Κατά την περίοδο 2018-2025, οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα διαμορφώθηκαν κατά μέσο όρο σε 1,6 δισ. ευρώ ετησίως, έναντι περίπου 170 εκατ. ευρώ ετησίως την περίοδο 2008-2017. Σύμφωνα με την Premier Realty, η μακροχρόνια αυτή αύξηση των επενδύσεων εξηγεί σε σημαντικό βαθμό την ανθεκτικότητα των τιμών των ποιοτικών ακινήτων στην Ελλάδα. Η εμπειρία της εταιρείας δείχνει ότι το μεγαλύτερο μέρος του επενδυτικού ενδιαφέροντος επικεντρώνεται στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, στα Νότια Προάστια, σε επιλεγμένες περιοχές του ιστορικού κέντρου της Αθήνας, στην Κηφισιά, καθώς και σε κορυφαίους νησιωτικούς προορισμούς. Όπως σημειώνει η Κορίνα Σαΐα, για πολλούς διεθνείς επενδυτές η ελληνική αγορά πολυτελών ακινήτων έχει πλέον αποκτήσει χαρακτηριστικά «ασφαλούς καταφυγίου», συνδυάζοντας υψηλή ποιότητα ζωής, πολιτική σταθερότητα, επενδυτικές προοπτικές και τιμές που θεωρούνται ανταγωνιστικές σε σύγκριση με άλλες ώριμες ευρωπαϊκές αγορές.
Η πρόσφατη αναθεώρηση του προγράμματος Golden Visa έχει επηρεάσει σημαντικά τη δομή της αγοράς. Η αύξηση του ελάχιστου ορίου επένδυσης στις 800.000 ευρώ για περιοχές υψηλής ζήτησης έχει μετατοπίσει το ενδιαφέρον ακόμη περισσότερο προς τα ακίνητα υψηλής αξίας, δημιουργώντας νέα δεδομένα στην αγορά. Παράλληλα, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, η οικοδομική δραστηριότητα παρουσίασε επιβράδυνση το 2025 σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, με μείωση του αριθμού των οικοδομικών αδειών κατά 2,4%, της επιφάνειας κατά 9,4% και του όγκου κατά 2,4%. Η Premier Realty εκτιμά ότι η συνύπαρξη ισχυρής ζήτησης και περιορισμένης προσφοράς δημιουργεί ένα περιβάλλον που ευνοεί τα ποιοτικά ακίνητα. Η αγορά στρέφεται όλο και περισσότερο σε νεόδμητες κατοικίες υψηλών προδιαγραφών, ενεργειακά αποδοτικά κτίρια και έργα που προσφέρουν υψηλό επίπεδο υπηρεσιών και υποδομών. Η αβεβαιότητα που προηγήθηκε σχετικά με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό συνέβαλε επίσης στον περιορισμό της προσφοράς, ενισχύοντας τη σπανιότητα των διαθέσιμων premium ακινήτων.
Παρά την έντονη άνοδο των τιμών τα τελευταία χρόνια, η Premier Realty θεωρεί ότι η Ελλάδα διαθέτει σημαντικά περιθώρια ανάπτυξης στον τομέα των πολυτελών ακινήτων. Η σύγκριση των ελληνικών τιμών με αντίστοιχα ακίνητα σε αγορές όπως το Μονακό, το Λονδίνο, το Μιλάνο ή το Σεν Τροπέ δείχνει ότι η χώρα προσφέρει ανταγωνιστικές επιλογές για διεθνείς επενδυτές. Ταυτόχρονα, όπως αναφέρεται στο ενημερωτικό σημείωμα της εταιρείας, στοιχεία της ΤτΕ δείχνουν ότι η άνοδος των τιμών των διαμερισμάτων παραμένει σημαντικά υψηλότερη από τον πληθωρισμό, στοιχείο που διατηρεί το επενδυτικό ενδιαφέρον και ενισχύει τις προσδοκίες για μελλοντικές υπεραξίες. Σύμφωνα με την Κορίνα Σαΐα, η ελληνική αγορά πολυτελών ακινήτων έχει πλέον αποκτήσει μεγαλύτερη ωριμότητα, διεθνή αναγνωρισιμότητα και επενδυτικό βάθος. Η σταθερή παρουσία ξένων κεφαλαίων, η περιορισμένη προσφορά νέων ποιοτικών ακινήτων και η συνεχής αναβάθμιση περιοχών υψηλού ενδιαφέροντος δημιουργούν προϋποθέσεις για τη διατήρηση της ελκυστικότητας του κλάδου τα επόμενα χρόνια. Για την Premier Realty, η αγορά των ακινήτων άνω του 1 εκατ. ευρώ δεν αποτελεί πλέον απλώς τμήμα της ελληνικής κτηματαγοράς, αλλά μια ξεχωριστή κατηγορία επενδύσεων με διεθνή χαρακτηριστικά, η οποία επηρεάζεται περισσότερο από τις παγκόσμιες ροές κεφαλαίων και λιγότερο από τις διακυμάνσεις της εγχώριας στεγαστικής πίστης.