Τους βασικούς παράγοντες που έχουν οδηγήσει στη συνεχιζόμενη άνοδο των τιμών κατοικίας και ενοικίων στην Ελλάδα καταγράφει η Τράπεζα της Ελλάδος μέσα από την Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας, επισημαίνοντας ότι η ελληνική αγορά ακινήτων εξακολουθεί να λειτουργεί υπό συνθήκες έντονης ανισορροπίας μεταξύ ζήτησης και διαθέσιμης προσφοράς.
σχετικά άρθρα
Σύμφωνα με την ανάλυση της κεντρικής τράπεζας, η συνεχιζόμενη αύξηση των τιμών των οικιστικών ακινήτων αποδίδεται κυρίως στη διατήρηση υπερβάλλουσας ζήτησης έναντι της διαθέσιμης προσφοράς, σε ένα περιβάλλον όπου οι ξένες επενδύσεις, η αστικοποίηση, η εκρηκτική ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης και η περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα ασκούν σωρευτικές πιέσεις στην αγορά κατοικίας.
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στη σημαντική ενίσχυση των ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα τα τελευταία χρόνια. Η Τράπεζα της Ελλάδος σημειώνει ότι κατά την περίοδο 2018-2025, δηλαδή κατά τη φάση ανόδου των τιμών, οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν κατά μέσο όρο σε 1,6 δισ. ευρώ ετησίως, έναντι μόλις 170 εκατ. ευρώ ετησίως την περίοδο 2008-2017, όταν η αγορά βρισκόταν σε πολυετή ύφεση.
Παρά το γεγονός ότι το 2025 οι σχετικές εισροές υποχώρησαν κατά 25% σε ετήσια βάση, εξέλιξη που αποδίδεται κυρίως στις αλλαγές και τους περιορισμούς στο πρόγραμμα της Golden Visa, η ζήτηση από το εξωτερικό εξακολουθεί να θεωρείται ιδιαίτερα ισχυρή και να στηρίζει τις αποτιμήσεις της αγοράς.
Η έκθεση αναδεικνύει παράλληλα και τις σημαντικές δημογραφικές μεταβολές που ενισχύουν τη στεγαστική πίεση στο εσωτερικό. Η αυξανόμενη αστικοποίηση, η μετακίνηση πληθυσμού προς τα μεγάλα αστικά κέντρα, αλλά και η άνοδος των μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών νοικοκυριών αυξάνουν τη ζήτηση για κατοικίες, ακόμη και σε ένα περιβάλλον συνολικής μείωσης του πληθυσμού.
Από την πλευρά της προσφοράς, η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι σημαντικό μέρος του διαθέσιμου στεγαστικού αποθέματος παραμένει εκτός αγοράς. Ένας από τους βασικούς λόγους είναι ότι χιλιάδες ακίνητα παραμένουν δεσμευμένα ως εξασφαλίσεις για μη εξυπηρετούμενα δάνεια, γεγονός που καθυστερεί την επανένταξή τους στην αγορά.
Όπως αναφέρεται χαρακτηριστικά στην έκθεση, η αβεβαιότητα γύρω από τη διευθέτηση του ιδιωτικού χρέους αποθαρρύνει τους ιδιοκτήτες από το να προχωρήσουν σε επενδύσεις συντήρησης ή αναβάθμισης, με αποτέλεσμα μεγάλο μέρος του οικιστικού αποθέματος να παραμένει αναξιοποίητο.
Σημαντικός παράγοντας πίεσης θεωρείται και η συνεχής ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Παρότι τα πρόσφατα κυβερνητικά μέτρα επιχειρούν να περιορίσουν την περαιτέρω επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ο αριθμός των ακινήτων που διατίθενται μέσω σχετικών πλατφορμών παραμένει εξαιρετικά υψηλός.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παραθέτει η έκθεση, τα καταλύματα με οριστική εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης ανήλθαν το 2024 στις 207.572 μονάδες, μέγεθος που συνεχίζει να περιορίζει σημαντικά το διαθέσιμο απόθεμα για μακροχρόνια μίσθωση.
Η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει επίσης ότι η πολυϊδιοκτησία δημιουργεί πρόσθετες δυσκολίες στη λήψη αποφάσεων για αξιοποίηση ή ανακαίνιση ακινήτων, ενώ το αυξημένο κόστος κατασκευής και ανακαίνισης λειτουργεί αποτρεπτικά για την επαναφορά πολλών κατοικιών στην αγορά.
Την ίδια στιγμή, η οικοδομική δραστηριότητα εξακολουθεί να κινείται σε χαμηλότερα επίπεδα συγκριτικά με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κατασκευαστικού κλάδου παραμένει κοντά στο 2,2% του ΑΕΠ, όταν στην Ευρωπαϊκή Ένωση ο αντίστοιχος μέσος όρος φθάνει περίπου το 5%.
Η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα επιβραδύνθηκε το 2025, με μείωση 2,4% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, 9,4% στην επιφάνεια και 2,4% στον όγκο των νέων κατασκευών. Η επιβράδυνση αποδίδεται εν μέρει στην αβεβαιότητα που δημιούργησε στην αγορά η προσφυγή στο Συμβούλιο της Επικρατείας σχετικά με το σύστημα κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού.
Ωστόσο, σύμφωνα με την έκθεση, η προσαρμογή του πλαισίου του ΝΟΚ μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ συνέβαλε στη σταδιακή ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2025.
Υπό αυτό το πρίσμα, η Τράπεζα της Ελλάδος θεωρεί απαραίτητη την υιοθέτηση πρόσθετων κινήτρων για την ενίσχυση του διαθέσιμου στεγαστικού αποθέματος, τόσο μέσω της ανάπτυξης νέων κατοικιών όσο και μέσω της αναβάθμισης και επαναφοράς στην αγορά χιλιάδων υφιστάμενων ακινήτων που σήμερα παραμένουν ανενεργά.
