Το πρόγραμμα που η Ευρώπη εγκατέλειψε και η Ελλάδα κράτησε: ο πραγματικός λογαριασμός της Golden Visa στα ενοίκια

Η Golden Visa βρίσκεται ξανά στο επίκεντρο δημόσιας συζήτησης. Το ελληνικό πρόγραμμα χορηγεί άδεια διαμονής σε αγοραστές ακινήτων εκτός ΕΕ. Δηλαδή, με ελάχιστη επένδυση που σήμερα φτάνει τις 800.000 ευρώ σε ζώνες υψηλής ζήτησης. Μάλιστα, μελέτη του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών συνέδεσε το πρόγραμμα με τη στεγαστική κρίση. Ωστόσο, ο κλάδος ακινήτων απαντά με δικά του στοιχεία, μιλώντας για ανάπτυξη, όχι για βλάβη. Έτσι, το ερώτημα δεν είναι απλό, αλλά τα στοιχεία υπάρχουν και μπορούν να μιλήσουν.

σχετικά άρθρα

Αθήνα – Φάρσα η απειλή για βόμβα σε πρεσβεία Αιγύπτου και προξενείο Γαλλίας

Αθήνα – Βροχή οι κλήσεις των 700 ευρώ – Πόσοι θα λάβουν ραβασάκια

Κυψέλη: Κλιμακώνεται η αγωνία για τις ρωγμές από το μετρό

Το πρόγραμμα που η Ευρώπη εγκατέλειψε

Ας ξεκινήσουμε από τη διεθνή εικόνα. Εκεί η σύγκριση είναι εντυπωσιακή. Πρώτον, η Πορτογαλία απέκλεισε τα ακίνητα από το δικό της πρόγραμμα Golden Visa το 2023. Δεύτερον, η Ισπανία προχώρησε τον Απρίλιο του 2025 σε πλήρη κατάργηση. Μάλιστα, ο πρωθυπουργός Πέδρο Σάντσεθ δήλωσε ρητά ότι «η στέγαση πρέπει να παραμείνει δικαίωμα, όχι επενδυτικό προϊόν». Επιπλέον, η ίδια η Ευρωπαϊκή Επιτροπή είχε συστήσει τον τερματισμό τέτοιων προγραμμάτων, επικαλούμενη κινδύνους ασφαλείας. Ωστόσο, η Ελλάδα επέλεξε διαφορετικό δρόμο, κρατώντας το πρόγραμμα ανοιχτό. Γι’ αυτό η χώρα μας εμφανίζεται πλέον σε διεθνείς λίστες ως μία από τις πιο ελκυστικές Golden Visa της Ευρώπης.

Τρεις αυξήσεις σε δύο χρόνια

Η ελληνική κυβέρνηση, πάντως, δεν έμεινε αδρανής απέναντι στο πρόβλημα. Αντέδρασε επανειλημμένα. Καταρχάς, τον Αύγουστο του 2023 αύξησε το όριο από 250.000 σε 500.000 ευρώ σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Μύκονο και Σαντορίνη. Έπειτα, μέσα στο 2024 προχώρησε σε νέα αύξηση, στις 800.000 ευρώ, για ολόκληρη την Αττική. Μάλιστα, η ίδια η νομοθετική αλλαγή χαρακτηρίστηκε η μεγαλύτερη αναμόρφωση του προγράμματος από την έναρξή του. Επιπλέον, το υπουργείο Ανάπτυξης επικαλέστηκε ρητά την ανάγκη ρύθμισης της αγοράς ακινήτων. Ωστόσο, καμία επίσημη ανακοίνωση δεν χρησιμοποίησε ποτέ τη λέξη «διόρθωση λάθους». Γι’ αυτό η αναγνώριση του προβλήματος έγινε σιωπηλά, μέσα από τη νομοθεσία, όχι μέσα από δημόσια παραδοχή.

Οι αριθμοί που δεν χωράνε σε δελτίο Τύπου

Τα στοιχεία για τα ενοίκια είναι πλέον αδιαμφισβήτητα. Και προέρχονται από επίσημες πηγές. Πρώτον, μελέτη του Κέντρου Φιλελεύθερων Μελετών, βασισμένη σε στοιχεία Eurostat και Τράπεζας της Ελλάδος, κατέταξε τη χώρα δεύτερη στην ΕΕ σε αύξηση ενοικίων το 2025. Δεύτερον, η αύξηση έφτασε το 10,1%, πίσω μόνο από την Κροατία. Μάλιστα, το ενοίκιο ενός διαμερίσματος ενός δωματίου στην Αθήνα αντιστοιχεί πλέον στο 70,2% του μέσου μισθού. Επιπλέον, ο αντίστοιχος μέσος όρος στις πρωτεύουσες της ΕΕ είναι μόλις 33,8%. Ωστόσο, για διαμέρισμα δύο δωματίων το ποσοστό στην Αθήνα εκτινάσσεται στο 93,6%, έναντι 45,6% στην Ευρώπη. Γι’ αυτό η Αθήνα φαντάζει πλέον από τις πιο ακριβές πρωτεύουσες σε σχέση με το εισόδημα.

Η συσχέτιση με τη Golden Visa

Η μελέτη του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών επιχείρησε να ποσοτικοποιήσει ακριβώς αυτή τη σύνδεση. Και έδωσε συγκεκριμένο αριθμό. Καταρχήν, το 10,77% των συναλλαγών ακινήτων ανάμεσα στο 2023 και το 2024 συνδέθηκε με επενδύσεις Golden Visa. Ακολούθως, οι επενδύσεις αυτές έχουν φτάσει συνολικά τα 5,54 δισεκατομμύρια ευρώ από την έναρξη του προγράμματος. Μάλιστα, οι τιμές κατοικιών στην Αθήνα αυξήθηκαν κατά 95,7% από το 2018. Επιπλέον, στη Θεσσαλονίκη η αντίστοιχη αύξηση έφτασε το 94%. Ωστόσο, η μελέτη δεν ισχυρίζεται αποκλειστική αιτιότητα, αλλά σημαντική συνεισφορά ανάμεσα σε πολλούς παράγοντες. Γι’ αυτο η ακριβής βαρύτητα του προγράμματος παραμένει ανοιχτό ερευνητικό ζήτημα.

Το αντεπιχείρημα των κενών σπιτιών

Δίκαιο είναι να ακουστεί πλήρως και η αντίθετη ανάγνωση. Έχει τη δική της ισχυρή βάση. Πρώτον, άλλη μελέτη υποστηρίζει ότι η χώρα δεν έχει πρόβλημα έλλειψης κατοικιών, αλλά αξιοποίησης. Δεύτερον, καταγράφει 2,2 εκατομμύρια κενά ακίνητα, το 34,5% ολόκληρου του στεγαστικού αποθέματος. Μάλιστα, υποστηρίζει ότι η συρρίκνωση της πραγματικά διαθέσιμης προσφοράς εξηγεί την έκρηξη των τιμών καλύτερα από τη ζήτηση επενδυτών. Επιπλέον, η βραχυχρόνια μίσθωση προσθέτει τη δική της πίεση, με 116.000 έως 150.000 ενεργές καταχωρήσεις το 2025. Ωστόσο, μετά την επιβολή περιορισμών στο κέντρο της Αθήνας, ο ρυθμός νέων καταχωρήσεων επιβραδύνθηκε αισθητά, χωρίς όμως τα ενοίκια να αποκλιμακωθούν. Γι’ αυτο ούτε η βραχυχρόνια μίσθωση εξηγεί μόνη της το πρόβλημα.

Η φωνή του κλάδου

Ο κλάδος ακινήτων, πάντως, υπερασπίζεται σθεναρά το πρόγραμμα. Και έχει δικά του επιχειρήματα. Καταρχάς, σχετικός σύνδεσμος επενδυτών υποστηρίζει ότι το 94% των ακινήτων Golden Visa καταλήγει τελικά σε μακροχρόνια μίσθωση. Έπειτα, τονίζει ότι οι επενδυτές «αναζωογονούν» εγκαταλελειμμένα κτίρια, βιομηχανικούς χώρους και εμπορικά ακίνητα. Μάλιστα, το πρόγραμμα φέρεται να στήριξε πάνω από 100.000 θέσεις εργασίας συνολικά. Επιπλέον, ο ίδιος σύνδεσμος προειδοποίησε για πτώση 31,4% των ξένων επενδύσεων σε ακίνητα το πρώτο τρίμηνο του 2025. Ωστόσο, τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος επιβεβαιώνουν πτώση 24% στις εννέα πρώτους μήνες του έτους. Γι’ αυτο οι αυξήσεις ορίων φαίνεται να λειτούργησαν πράγματι αποτρεπτικά για νέους επενδυτές.

Ποιος κερδίζει, ποιος πληρώνει

Πίσω από τα νούμερα κρύβεται μια βαθύτερη κοινωνική διάσταση. Και αφορά διαφορετικά στρώματα του πληθυσμού. Πρώτον, το ποσοστό όσων νοικιάζουν αντί να έχουν ιδιόκτητη κατοικία αυξήθηκε από 22,8% το 2010 σε 30,6% το 2025. Δεύτερον, η αύξηση αυτή δείχνει διαρθρωτική μετατόπιση, όχι παροδικό φαινόμενο. Μάλιστα, η ίδια η Τράπεζα της Ελλάδος σημείωσε ότι όσοι νοικιάζουν χάνουν στην πράξη τα οφέλη μισθολογικών αυξήσεων και φορολογικών ελαφρύνσεων. Επιπλέον, οι ξένοι επενδυτές επωφελούνται από ευρωπαϊκή διαμονή χωρίς υποχρέωση μόνιμης εγκατάστασης. Ωστόσο, οι ντόπιοι ενοικιαστές αντιμετωπίζουν διαρκώς αυξανόμενο κόστος στέγασης. Γι’ αυτο η αντίθεση συμφερόντων ανάμεσα σε επενδυτές και κατοίκους παραμένει ουσιαστική.

Το ευρωπαϊκό πλαίσιο

Η ελληνική περίπτωση εντάσσεται, τέλος, σε ευρύτερο ευρωπαϊκό προβληματισμό. Δεν είναι μεμονωμένη. Καταρχήν, η Ολλανδία και η Ιρλανδία είχαν ήδη καταργήσει ανάλογα προγράμματα πριν από την Ισπανία. Ακολούθως, η Κύπρος ανέστειλε μόνιμα το δικό της πρόγραμμα υπηκοότητας μέσω επένδυσης από το 2020. Μάλιστα, η γενική τάση στην Ευρώπη δείχνει αυξανόμενη δυσπιστία απέναντι σε τέτοιου τύπου προγράμματα. Επιπλέον, η Ελλάδα παραμένει πλέον από τις ελάχιστες μεγάλες αγορές που διατηρούν πρόσβαση μέσω αγοράς κατοικίας. Ωστόσο, νομικοί αναλυτές σημειώνουν ότι είναι πρόωρο να μιλάμε για συνολική παγκόσμια κάμψη του θεσμού. Γι’ αυτο η ελληνική επιλογή αποκτά συγκριτικά μεγαλύτερο βάρος όσο οι υπόλοιποι αποσύρονται.

Το συμπέρασμα

Στο τέλος μένει μια εικόνα σύνθετη, αλλά όχι ασαφή. Τα στοιχεία δείχνουν πραγματική, μετρήσιμη συσχέτιση. Πρώτον, η Golden Visa συνέβαλε αποδεδειγμένα σε ένα κομμάτι της αύξησης ενοικίων και τιμών. Ωστόσο, δεν αποτελεί τη μοναδική αιτία, καθώς κενά ακίνητα και βραχυχρόνια μίσθωση προσθέτουν τη δική τους πίεση. Μάλιστα, η ίδια η κυβέρνηση αναγνώρισε σιωπηλά το πρόβλημα, αυξάνοντας τα όρια τρεις φορές. Γι’ αυτο η επιλογή της Ελλάδας να κρατήσει το πρόγραμμα, ενώ άλλοι το εγκαταλείπουν, παραμένει πολιτική απόφαση με πραγματικό κόστος. Τελικά, πίσω από κάθε αριθμό διαμονής κρύβεται και ένας άνθρωπος που πληρώνει ακριβότερο ενοίκιο.

Σημ: Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί επενδυτική συμβουλή.