Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό: έντονες διαφοροποιήσεις μεταξύ των φορέων του τουριστικού κλάδου
Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό φέρνει στο προσκήνιο έντονες διαφοροποιήσεις μεταξύ των φορέων του τουριστικού κλάδου, παρά τη γενική συμφωνία ότι η χώρα χρειάζεται ένα σύγχρονο και σταθερό πλαίσιο ανάπτυξης του τομέα. Στην πρώτη φάση της δημόσιας διαβούλευσης που ολοκληρώθηκε στις 25 Μαΐου 2026, ξενοδοχειακοί φορείς κατέθεσαν διαφορετικές προσεγγίσεις για κρίσιμα ζητήματα, όπως η φέρουσα ικανότητα των προορισμών, τα όρια κλινών και η διαχείριση της τουριστικής πίεσης.
σχετικά άρθρα
Οι ξενοδοχειακοί φορείς εκφράζουν επιφυλάξεις για την εφαρμογή οριζόντιων περιορισμών, υποστηρίζοντας ότι κάθε προορισμός διαθέτει διαφορετικά χαρακτηριστικά και ανάγκες. Ζητούν μεγαλύτερη ευελιξία και σχεδιασμό που θα βασίζεται σε επιστημονικά δεδομένα και στις δυνατότητες των τοπικών υποδομών.
Την ίδια στιγμή, ο STAMA (Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων) διαφωνεί με την πρόβλεψη που εντάσσει τις κλίνες βραχυχρόνιας μίσθωσης στους δείκτες φέρουσας ικανότητας μαζί με τα ξενοδοχεία, υποστηρίζοντας ότι πρόκειται για διαφορετικά μοντέλα φιλοξενίας που δεν μπορούν να αξιολογούνται με τα ίδια κριτήρια.
ΣΕΤΕ: Επιφυλάξεις για οριζόντιους περιορισμούς
Ο Σύνδεσμος Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων (ΣΕΤΕ) κατέθεσε τις θέσεις και τις παρατηρήσεις του στο πλαίσιο της δημόσιας διαβούλευσης για το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο Τουρισμού (ΕΧΠ-Τ), χαρακτηρίζοντας θετική εξέλιξη τη θεσμοθέτησή του μετά από δεκαετίες εκκρεμότητας. Όπως επισημαίνει ο ΣΕΤΕ, το νέο πλαίσιο, σε συνδυασμό με τον υποκείμενο σχεδιασμό που βρίσκεται σε εξέλιξη, μπορεί να αποτελέσει τη βάση τόσο για την προστασία του περιβάλλοντος όσο και για τη διασφάλιση της απαιτούμενης ασφάλειας δικαίου στις νέες επενδύσεις.
Παράλληλα, ο Σύνδεσμος εκφράζει επιφυλάξεις για την καθολική εφαρμογή οριζόντιων περιορισμών, τονίζοντας ότι ο χωροταξικός σχεδιασμός οφείλει να έχει στρατηγικό χαρακτήρα και να προσαρμόζεται στις ιδιαιτερότητες κάθε περιοχής. Σύμφωνα με τον ΣΕΤΕ, οι γενικευμένες ρυθμίσεις οδηγούν συχνά σε απλουστευτικές προσεγγίσεις που δεν ανταποκρίνονται στις πραγματικές ανάγκες και τις αναπτυξιακές δυνατότητες των προορισμών.
Ο ΣΕΤΕ υπογραμμίζει ακόμη ότι ο τουρισμός αποτελεί βασικό πυλώνα της οικονομίας και της περιφερειακής ανάπτυξης, καθώς στηρίζει την απασχόληση και ενισχύει τόσο τον πρωτογενή όσο και τον δευτερογενή τομέα. Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στη νησιωτική και ορεινή Ελλάδα, όπου – όπως σημειώνεται – ο τουρισμός λειτουργεί συχνά ως η μοναδική αναπτυξιακή διέξοδος για τη συγκράτηση του πληθυσμού και τη δημιουργία θέσεων εργασίας.
Αναφορικά με την προτεινόμενη ομαδοποίηση των νησιών, ο Σύνδεσμος εκτιμά ότι δεν αντανακλά πάντοτε τις πραγματικές συνθήκες κάθε προορισμού. Όπως αναφέρει, σε ορισμένα μικρά νησιά ακόμη και μονάδες 100 κλινών μπορεί να θεωρούνται υπερβολικές, ενώ σε μεγαλύτερους και πιο ανεπτυγμένους προορισμούς οι προβλεπόμενοι περιορισμοί κρίνονται μη βιώσιμοι και μη ανταγωνιστικοί σε σχέση με άλλες μεσογειακές αγορές.
Στις προτάσεις του, ο ΣΕΤΕ ζητά να λαμβάνονται υπόψη οι απόψεις των τοπικών κοινωνιών, των παραγωγικών φορέων και της αυτοδιοίκησης κατά την εξειδίκευση των ρυθμίσεων μέσω των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων. Παράλληλα, εισηγείται τη δυνατότητα αναθεώρησης των ρυθμίσεων ανά πενταετία, με βάση την εξέλιξη των υποδομών, τα περιβαλλοντικά δεδομένα και τις αναπτυξιακές προοπτικές κάθε περιοχής.
Σε ό,τι αφορά τη φέρουσα ικανότητα, ο Σύνδεσμος εκφράζει την αντίθεσή του στην επέκταση της υποχρέωσης σύνταξης ΕκΕΦΙ και στις μεμονωμένες τουριστικές μονάδες. Όπως υποστηρίζει, η αξιολόγηση της φέρουσας ικανότητας πρέπει να πραγματοποιείται σε επίπεδο ευρύτερων χωρικών ενοτήτων και όχι μεμονωμένων επενδύσεων, ώστε να αποφεύγονται αποσπασματικές ή αντιφατικές αξιολογήσεις.
Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, με τον ΣΕΤΕ να εκτιμά ότι το πλαίσιο που προβλέπεται στο ΕΧΠ-Τ μπορεί να λειτουργήσει ως εργαλείο ελέγχου σε περιοχές όπου η υπερβολική ανάπτυξή τους ασκεί πιέσεις στις υποδομές, στη στέγαση και στη δόμηση εκτός σχεδίου.
Την ίδια στιγμή, ο Σύνδεσμος απορρίπτει την πρόβλεψη για επιβολή νέου τέλους υπέρ του Πράσινου Ταμείου, σημειώνοντας ότι οι τουριστικές επιχειρήσεις επιβαρύνονται ήδη σημαντικά μέσω του τέλους ανθεκτικότητας και άλλων χρεώσεων που συνδέονται με την κλιματική προσαρμογή. Αντί νέων οικονομικών επιβαρύνσεων, προτείνει την αξιοποίηση των υφιστάμενων πόρων για έργα που θα ενισχύουν τη βιωσιμότητα και την ανθεκτικότητα των προορισμών.
Επίσης, ο ΣΕΤΕ ζητά βελτιώσεις στις μεταβατικές διατάξεις, ώστε να διασφαλίζεται η ασφάλεια δικαίου για τις επενδύσεις και να ενισχύεται η εμπιστοσύνη των πολιτών προς την Πολιτεία, εκφράζοντας την προσδοκία ότι το τελικό χωροταξικό πλαίσιο θα συμβάλει στη διαμόρφωση ενός βιώσιμου μοντέλου τουριστικής ανάπτυξης για τη χώρα.
ΞΕΕ: Αντιμετώπιση της φέρουσας ικανότητας ως δυναμικού μεγέθους
Το Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΞΕΕ) ζητά πλήρη δημοσιοποίηση και επιστημονικό έλεγχο της μεθοδολογίας με την οποία κατηγοριοποιούνται οι περιοχές στο νέο χωροταξικό πλαίσιο και υποχρεωτική εκπόνηση Εκθέσεων Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας.
Επίσης, ζητά αντιμετώπιση της φέρουσας ικανότητας ως δυναμικού μεγέθους, το οποίο επηρεάζεται από τις δημόσιες επενδύσεις και την επάρκεια των δημοσίων υποδομών, ιδίως σε ύδρευση, αποχέτευση, ενέργεια, οδικά δίκτυα και διαχείριση αποβλήτων.
Παράλληλα, οι ξενοδόχοι ζητούν διαφοροποιημένη και τεκμηριωμένη προσέγγιση ανά περιοχή και προορισμό, με βάση τη νομοθεσία για την περιβαλλοντική κατάταξη των ξενοδοχείων, αντί για οριζόντιες ρυθμίσεις που εφαρμόζονται ενιαία ανεξαρτήτως τοπικών χαρακτηριστικών.
Την ίδια στιγμή, κρίνουν απαραίτητη την επανεξέταση ρυθμίσεων όπως το γενικό όριο των 100 κλινών, οι αυξημένες αρτιότητες και η πρόβλεψη νέου περιβαλλοντικού μη ανταποδοτικού τέλους.
Επίσης, προτείνεται συνυπολογισμός των κλινών βραχυχρόνιας μίσθωσης, τόσο στη φέρουσα ικανότητα όσο και στους δείκτες κατηγοριοποίησης των περιοχών, πρόβλεψη ολοκληρωμένων μηχανισμών ανάπλασης και διαχείρισης για κορεσμένους τουριστικούς προορισμούς, διασφάλιση της ασφάλειας δικαίου και της σταθερότητας του πλαισίου για πολίτες, επενδυτές και επιχειρήσεις του τουριστικού τομέα, καθώς και εντατικοποίηση της συνεργασίας με τους θεσμικούς φορείς του τουρισμού κατά την τελική διαμόρφωση και εφαρμογή του νέου πλαισίου.
Το ΞΕΕ, σύμφωνα με τον πρόεδρο, Αλέξανδρος Βασιλικός έχει επανειλημμένα επισημάνει την ανάγκη θεσμοθέτησης ενός Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό, ως αναγκαίας προϋπόθεσης για το μέλλον και τις προοπτικές της ελληνικής Φιλοξενίας. «Όμως η βιώσιμη ανάπτυξη της Φιλοξενίας στην Ελλάδα, στην οποία όλοι αναφέρονται ως κοινό στόχο, προϋποθέτει σαφείς κανόνες τόσο για τη βιωσιμότητα όσο και για την ανάπτυξη» ανέφερε ο κ. Βασιλικός και συμπλήρωσε: «Στο πεδίο της βιωσιμότητας, η χώρα μας διαθέτει ήδη ένα πρωτοποριακό σύστημα περιβαλλοντικής κατάταξης των ξενοδοχείων, που νομοθετήθηκε από το υπουργείο Τουρισμού, ύστερα από ενδελεχή δουλειά του ΞΕΕ και του ΤΕΕ, το οποίο και δεν μπορεί παρά να χρησιμοποιηθεί αντί των οριζόντιων περιορισμών. Ταυτόχρονα, στο πεδίο της ανάπτυξης, απαιτούνται ασφάλεια δικαίου, σταθερότητα για τις επενδύσεις και κανόνες που δεν δαιμονοποιούν την υγιή επιχειρηματικότητα. Πολύ περισσότερο όταν μιλάμε για έναν κλάδο που αποτελεί αποδεδειγμένα σταθερό πυλώνα της εθνικής οικονομίας και οφείλει να συνεχίσει να προσφέρει τα πολλαπλασιαστικά οφέλη του στους πολίτες και τις τοπικές κοινωνίες».
ΠΟΞ: Σοβαρές επιφυλάξεις για ορισμένες προβλέψεις του σχεδίου
Η ανάγκη για ένα σταθερό και λειτουργικό πλαίσιο ανάπτυξης του ελληνικού τουρισμού βρίσκεται στο επίκεντρο των παρεμβάσεων της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ξενοδόχων (ΠΟΞ) σχετικά με το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό. Με επιστολή της προς το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας και το υπουργείο Τουρισμού, η ΠΟΞ καταθέτει σειρά παρατηρήσεων και προτάσεων, επισημαίνοντας ότι ο σχεδιασμός για την επόμενη ημέρα του τουρισμού πρέπει να συνδυάζει τη βιωσιμότητα με τη δυνατότητα ανάπτυξης και επενδύσεων.
Η Ομοσπονδία χαρακτηρίζει θετική την προσπάθεια επικαιροποίησης του χωροταξικού σχεδιασμού, σημειώνοντας ότι η χώρα έχει ανάγκη από σαφείς κανόνες και ένα συνεκτικό θεσμικό πλαίσιο που θα παρέχει ασφάλεια δικαίου στις επιχειρήσεις και στους επενδυτές. Όπως τονίζει, ο τουρισμός αποτελεί στρατηγικό πυλώνα της ελληνικής οικονομίας και απαιτεί ένα περιβάλλον σταθερότητας και προβλεψιμότητας, ιδιαίτερα σε μια περίοδο κατά την οποία ο διεθνής ανταγωνισμός εντείνεται.
Παράλληλα, η ΠΟΞ εκφράζει επιφυλάξεις για ορισμένες προβλέψεις του σχεδίου, εκτιμώντας ότι σε αρκετές περιπτώσεις υιοθετούνται οριζόντιοι περιορισμοί που δεν λαμβάνουν υπόψη τις ιδιαιτερότητες κάθε περιοχής. Σύμφωνα με την Ομοσπονδία, η τουριστική ανάπτυξη δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται με ενιαία κριτήρια για όλους τους προορισμούς, καθώς κάθε περιοχή διαθέτει διαφορετικά χαρακτηριστικά, ανάγκες και αναπτυξιακές δυνατότητες.
Στο πλαίσιο αυτό, οι ξενοδόχοι ζητούν μεγαλύτερη ευελιξία στον σχεδιασμό και πιο στοχευμένες πολιτικές, ώστε να επιτυγχάνεται ισορροπία ανάμεσα στην προστασία του περιβάλλοντος και στην οικονομική ανάπτυξη. Όπως επισημαίνουν, η βιωσιμότητα δεν ταυτίζεται με την απαγόρευση επενδύσεων, αλλά με την ορθολογική διαχείριση των πόρων και την αναβάθμιση των υποδομών.
Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται και στα προβλήματα που αντιμετωπίζουν πολλές υφιστάμενες ξενοδοχειακές μονάδες σε σχέση με τις αδειοδοτήσεις και τις περιβαλλοντικές εγκρίσεις. Η ΠΟΞ υπογραμμίζει ότι οι συχνές ασάφειες και οι αντικρουόμενες διατάξεις δημιουργούν σημαντικά εμπόδια στη λειτουργία και τον εκσυγχρονισμό των επιχειρήσεων, προκαλώντας καθυστερήσεις και αυξημένο διοικητικό κόστος. Για τον λόγο αυτό ζητά τη δημιουργία ενός πιο ξεκάθαρου και αποτελεσματικού πλαισίου, το οποίο θα επιτρέπει στις επιχειρήσεις να λειτουργούν και να επενδύουν χωρίς γραφειοκρατικές αγκυλώσεις.
Η Ομοσπονδία επιμένει επίσης στη σημασία της σύνδεσης του νέου χωροταξικού με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, ώστε να αποφευχθούν αντιφάσεις και επικαλύψεις που θα μπορούσαν να δημιουργήσουν νέα προβλήματα στην εφαρμογή του σχεδιασμού. Όπως αναφέρει, η έλλειψη συντονισμού μεταξύ διαφορετικών εργαλείων χωροταξικής πολιτικής ενδέχεται να οδηγήσει σε αβεβαιότητα και να περιορίσει την επενδυτική δραστηριότητα.
Μέσα από τις παρεμβάσεις της, η ΠΟΞ επιχειρεί να αναδείξει την ανάγκη για έναν ισορροπημένο σχεδιασμό που θα προστατεύει το περιβάλλον και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των ελληνικών προορισμών, χωρίς όμως να ανακόπτει τη δυναμική του τουρισμού. Οι ξενοδόχοι υποστηρίζουν ότι η χώρα χρειάζεται ένα χωροταξικό πλαίσιο σύγχρονο, ρεαλιστικό και αναπτυξιακό, το οποίο θα επιτρέψει στον ελληνικό τουρισμό να συνεχίσει να αποτελεί μοχλό ανάπτυξης, απασχόλησης και περιφερειακής συνοχής τα επόμενα χρόνια.
STAMA: Οι ενστάσεις της βραχυχρόνιας μίσθωσης
Σημαντικές ενστάσεις για τον τρόπο με τον οποίο το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό επιχειρεί να ρυθμίσει τη βραχυχρόνια μίσθωση εκφράζει ο STAMA (Short Term Accommodation Managers Association), εστιάζοντας κυρίως στη νέα πρόβλεψη που εντάσσει τις διαθέσιμες κλίνες τύπου Airbnb στον υπολογισμό της τουριστικής φέρουσας ικανότητας κάθε περιοχής, μαζί με τις ξενοδοχειακές υποδομές.
Για τον STAMA, η συγκεκριμένη επιλογή δεν είναι μια τεχνική λεπτομέρεια, αλλά ένα μεθοδολογικά προβληματικό πλαίσιο αποτίμησης της τουριστικής πίεσης. Όπως επισημαίνεται, η εξίσωση δύο εντελώς διαφορετικών μοντέλων φιλοξενίας -των ξενοδοχείων και της βραχυχρόνιας μίσθωσης- κινδυνεύει να δημιουργήσει μια εικόνα που δεν αντανακλά την πραγματικότητα σε πολλές περιοχές της χώρας.
Ο πρόεδρος του Συνδέσμου, Βασίλης Αργυράκης, τονίζει ότι η λογική αυτή μπορεί να οδηγήσει σε λάθος συμπεράσματα για το «πόσο γεμάτος» είναι ένας προορισμός, ειδικά σε νησιά και περιοχές με έντονη εποχικότητα, όπου η πίεση στις υποδομές δεν συνδέεται αποκλειστικά με τον αριθμό των κλινών, αλλά με τη συνολική λειτουργία του τόπου.
«Η σύγκριση των βραχυχρόνιων μισθώσεων με τις ξενοδοχειακές κλίνες είναι άδικη και θα κάνει την Ελλάδα πιο ακριβή. Το βασικό πρόβλημα είναι ότι μπαίνουν στο ίδιο καλάθι δύο διαφορετικά πράγματα. ‘Αλλος είναι ο τρόπος που λειτουργεί ένα ξενοδοχείο και άλλος ένα σπίτι που διατίθεται μέσω πλατφόρμας. Αν τα μετράς το ίδιο, καταλήγεις να έχεις λάθος εικόνα για το τι πραγματικά συμβαίνει σε έναν προορισμό», σημειώνει χαρακτηριστικά.
Σύμφωνα με τον ίδιο, αυτό γίνεται ακόμη πιο κρίσιμο σε περιοχές που ήδη δέχονται έντονη τουριστική πίεση, καθώς οι αποφάσεις που θα βασιστούν σε αυτή τη μεθοδολογία μπορεί να οδηγήσουν σε υπερβολικούς ή λανθασμένους περιορισμούς, χωρίς να λαμβάνονται υπόψη οι πραγματικές αιτίες των προβλημάτων, όπως οι υποδομές και η διαχείριση του δημόσιου χώρου.
Παράλληλα, ο STAMA επανέρχεται στη συζήτηση για τον όρο «υπερτουρισμός», τονίζοντας ότι η γενικευμένη χρήση του δεν βοηθά στην κατανόηση της πραγματικής εικόνας. Όπως υπογραμμίζεται, η Ελλάδα δεν αντιμετωπίζει ένα ενιαίο φαινόμενο υπερτουρισμού, αλλά διαφορετικές συνθήκες ανά περιοχή και ανά περίοδο, οι οποίες δεν μπορούν να αντιμετωπίζονται με οριζόντιες αναγνώσεις.
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται και στο ζήτημα των μελετών φέρουσας ικανότητας που προβλέπει το νέο πλαίσιο. Ο STAMA προειδοποιεί ότι το αποτέλεσμα αυτών των μελετών θα κριθεί αποκλειστικά από το ποια δεδομένα θα χρησιμοποιηθούν. Επισημαίνει δε τον καθοριστικό ρόλο της ΑΑΔΕ, ως του μοναδικού φορέα που διαθέτει σήμερα πλήρη, αναλυτικά και αξιόπιστα δεδομένα για τη βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα. Όπως αναφέρεται, χωρίς κοινά αποδεκτή βάση δεδομένων, οποιαδήποτε αποτίμηση της τουριστικής πίεσης κινδυνεύει να είναι αποσπασματική και ανακριβής.
O STAMA εκφράζει σαφή διαφωνία με το ενδεχόμενο οι μελέτες αυτές -και κατ’ επέκταση οι αποφάσεις για πιθανούς περιορισμούς- να αποτελέσουν αποκλειστική αρμοδιότητα των Δήμων. Όπως επισημαίνεται, μια τέτοια προσέγγιση ενέχει τον κίνδυνο αποσπασματικών εκτιμήσεων και διαφορετικών ταχυτήτων από περιοχή σε περιοχή. Ο Σύνδεσμος προτείνει οι μελέτες φέρουσας ικανότητας να ανατίθενται σε ανεξάρτητους, αξιόπιστους φορείς, με ενιαία μεθοδολογία και σαφή κριτήρια, ώστε να διασφαλίζεται η αντικειμενικότητα και η συγκρισιμότητα των αποτελεσμάτων.
Ο Σύνδεσμος καλεί την πολιτεία να διασφαλίσει ένα ενιαίο και αυστηρά τεκμηριωμένο πλαίσιο αποτύπωσης της τουριστικής δραστηριότητας, το οποίο θα βασίζεται σε πραγματικά δεδομένα και θα αντιμετωπίζει ισότιμα αλλά όχι εξισωτικά διαφορετικές μορφές φιλοξενίας.